在台灣不動產交易的實務現場，不少買家曾遇過這樣的困境：簽約時資金充沛，繳款期限將至卻突然面臨周轉壓力。這種情境下，「承購不動產價款延期繳納」便成為關鍵解方。究竟這項機制如何運作？又有哪些必須留意的地雷？讓我們從實際案例切入探討。

一、什麼情況需要啟動延繳機制

當你簽訂不動產買賣契約後，突然發生以下狀況，就可能需要啟動延繳申請：

• 公司獎金發放延遲影響自備款籌措
• 銀行貸款核撥進度落後預期
• 原定售屋款項因買方違約未能如期入帳
• 突發醫療支出打亂財務規劃

新北市地政士公會理事長林冠宇指出：「去年雙北地區約有12%的交易案曾申請價款延期，多數因銀行放款時程延誤所致。關鍵在買方能否提出具體資金到位證明。」

二、合法延繳的三大要件

要成功申請價款展延，必須同時滿足這些基礎條件：

1. 不可歸責事由證明
   需提出客觀佐證，例如：

   • 銀行書面說明貸款延遲原因
   • 薪資延發的雇主證明文件
   • 資金凍結的法院公文

2. 賣方同意書面化
   單純口頭承諾不具法律效力，必須簽訂「價款延期繳納協議書」，明訂：

   1. 新繳款截止日期（建議不超過原期限30日）
   2. 延期利息計算方式（通常按年息5-8%計）
   3. 違反新約定的解約條款

3. 抵押擔保安排
   常見增信措施包括：

   • 設定第二順位抵押權
   • 提供有價證券質押
   • 連帶保證人簽署

三、實務操作五步驟

步驟1｜即時通知義務
發現可能延遲時，應立即以存證信函通知賣方。台中曾發生買方遲延3天才通知，即便最終補足款項，仍被判賠償總價15%違約金的案例。

步驟2｜備齊證明文件
準備三類關鍵文書：

• 資金缺口證明（銀行餘額證明、貸款進度書）
• 還款計畫書（含具體籌資管道時程表）
• 擔保品權狀影本

步驟3｜協商利息計算
延期利息的合理區間為：

| 延期天數 | 建議利率範圍 |
|----------|--------------|
| 7日內   | 免息或年息3% |
| 8-30日  | 年息5-8%     |
| 超過30日 | 需另訂分期方案 |

※ 注意：超過年息16%可能被認定違反民法第205條

步驟4｜辦理契約增補條款
經紀業者陳怡雯分享：「務必在地政士見證下簽署協議書，重點註明『原買賣契約其他條款不變』，避免賣方藉機修改交易條件。」

步驟5｜設定抵押權預告
若協議包含房產抵押，應同步至地政事務所辦理「抵押權設定預告登記」，防止賣方在延期期間將房產另售他人。

四、常見失敗原因分析

根據台北市不動產仲介公會統計，延繳申請遭拒的主因包括：

1. 時機點錯誤
   繳款期限當天才提出申請的成功率僅19%，建議至少提前7個工作日啟動程序。

2. 文件不完整
   僅提供存摺影本而未附銀行延貸證明，被拒比例達43%。

3. 利息方案不合理
   要求超過30日免息延期，近八成賣方會直接拒絕。

4. 擔保不足
   欲延期金額超過總價15%卻未提供足額擔保，失敗率達67%。

五、進階風險管控策略

■ 簽約時預埋延繳條款
資深代書建議可在原始契約加入但書： > 「買方得於繳款日前10日提出延期申請，賣方無正當理由不得拒絕，延期利息按○○銀行二年定儲利率加計1.5%」

■ 建立三方共管帳戶
若部分資金已到位，可與賣方協議將款項存入指定帳戶，由地政士見證控管，展現履約誠意。

■ 活用商業本票制度
簽發到期日為新繳款日的本票並完成銀行託收，若到期未兌現，賣方可直接聲請本票裁定，加速債權確保。

六、特殊情境處理要領

▎預售屋繳款延期
需同時取得建商與履保銀行同意。實務上建商常要求：

• 補貼貸款代辦費用（約5,000-15,000元）
• 簽署放棄客變同意書
• 接受調整交屋日期

▎遺產繼承中的繳款
若買方突然身故，繼承人可檢附：

• 法院核發的繼承系統表
• 遺產分割協議書
• 全體繼承人同意延期聲明 向賣方申請展延至遺產分割完成後繳款。

▎法拍屋尾款延繳
需向執行法院聲請，並符合兩要件：

1. 延期不超過拍定日後15日
2. 補繳相當於尾款10%的保證金

七、利息計算實戰案例

張先生購買新店總價1,580萬元住宅，因銀行作業延誤需展延尾款792萬14天，契約約定年息6%：

792萬 × 6% ÷ 365天 × 14天 = 18,212元

※ 注意：若未事先約定利息，依法仍須支付法定年息5%遲延利息。

八、影響產權移轉的關鍵

多數買家擔心：延期繳款是否影響過戶時程？其實只要做到：

• 協議書明訂「所有權移轉登記如期辦理」
• 完成抵押權預告登記
• 尾款改由履保專戶控管

產權仍能按原計畫移轉，僅抵押權設定待尾款付清後塗銷。台南地院108年訴字第1236號判決即認定：「買方已配合設定抵押擔保，賣方不得拒絕辦理所有權移轉登記。」

九、替代方案評估

當賣方堅持拒絕延期時，可考慮這些應變措施：

■ 買賣價金轉貸款
透過融資公司將未付款項轉為抵押貸款，利率約7-12%，適合短期周轉（3-6個月）。

■ 部分款項延期
先籌措支付50%以上價款，其餘申請延期，提高賣方接受意願。

■ 附買回條款讓與
將部分持分暫時過戶給賣方作為擔保，約定日後買回條件，需繳納土地增值稅與契稅。

十、法律救濟途徑

若已依約提出申請仍遭賣方無理拒絕，建議採取：

graph LR
A[寄發存證信函] --> B[向地方調解委員會聲請調解]
B --> C{調解成立?}
C -->|否| D[向法院提存應付價款]
C -->|是| E[依調解結果履行]
D --> F[訴請移轉登記]

重點提示：依民法第254條，賣方必須先定期催告後才能解約，買方收到催告函仍有5-15日補正機會。

結語：建立正確風險觀念

不動產交易動輒千萬，價款繳納時程管理應列為履約核心。建議買方簽約前預留20%資金作為周轉準備，並在契約審閱期與專業地政士討論延繳條款設計。當真的面臨繳款壓力時，切記「即時溝通、書面協議、擔保配套」三原則，才能合法保障權益，順利完成產權移轉。