房屋整修前後不可忽略的稅務關鍵：現值申報實務談

每當著手規劃老屋翻新、擴增廚房空間，或是頂樓加蓋一間小書房，那份期待新生活空間的雀躍心情總是讓人充滿幹勁。然而，在敲下第一槌之前，或是在完工欣喜入住之際，有個重要的法律義務常被忙碌的屋主們遺忘：向地方稅捐稽徵機關主動申報房屋的新建、增建、改建情形及其現值。這份看似繁瑣的文書作業，實則牽動著未來每年房屋稅的計算基礎，更與自身權益息息相關。在台灣，依據《房屋稅條例》相關規定，這是屋主無法迴避的責任。

為什麼需要主動申報？法源依據與現實考量

這項申報義務，明確規範於《房屋稅條例》第七條。條文指出：「納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋現值及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。」白話來說，無論你是買了全新的預售屋交屋、中古屋進行大規模整修（例如打通隔間改變格局、增設衛浴）、在老屋頂樓搭建採光罩或房間（俗稱的增建），甚至是將原本的住家改為工作室、店面，都觸發了這個申報的條件。

許多人可能心存僥倖，認為「小小的改動不會被發現」，或者「等收到稅單再說」。然而，忽略申報可能帶來幾個潛在風險：

1. 補稅與裁罰： 這是最大的風險。稅捐機關有各種管道進行房屋稅籍清查，例如利用空照圖比對、結合地政異動資料、民眾檢舉，甚至近年導入科技如GIS系統等。一旦被查獲有增改建未申報，除了會追溯補徵應納的房屋稅款，更可能因違反申報義務而被處以罰鍰。
2. 稅額計算失真： 房屋稅是依據房屋評定現值，按其所適用的稅率課徵。房屋評定現值由稅捐機關根據房屋的「構造別」（鋼骨、RC、磚造等）、「用途別」（住家、店面、工廠等）、「面積」及「地段率」等因素評定。未申報增改建，等於隱匿了部分應稅的房屋面積或價值較高的使用情形（如住家改店面），導致評定現值偏低，短期的少繳看似划算，但被查獲後連本帶利的補繳加上罰款，往往得不償失。
3. 未來產權移轉困擾： 當你想賣屋或將房屋過戶給子女時，買方或地政事務所在核對房屋現況與登記謄本、稅籍資料時，若發現有明顯未登記的增建物（如頂加、外推陽台），可能衍生交易糾紛，或需要額外花費時間精力去補申報、繳清相關稅費才能完成移轉手續。
4. 貸款與保險問題： 銀行核貸或保險公司評估房產價值時，房屋的合法登記面積與現值是重要依據。未申報的增建物，其價值可能不被承認，影響貸款額度或保險理賠。

因此，主動申報不僅是守法，更是保障自身財產權益與避免後續更大麻煩的必要動作。

認識關鍵文件：房屋新、增、改建現值及使用情形申報書

這份文件是屋主向稅捐機關申報房屋異動的核心表單。其主要目的在於讓稅捐機關掌握房屋的最新物理狀態與使用方式，據以重新核計正確的「房屋評定現值」，作為課徵房屋稅的基準。通常可以在各地方稅捐稽徵機關的網站上找到並下載最新版本的表格。

申報書主要構成要素解析

一份完整的申報書，通常包含以下幾大區塊需要屋主詳實填寫：

• 房屋標示： 這是房屋的「身分證」資料。
  • 坐落地址： 必須填寫房屋完整且正確的門牌地址。務必與戶政門牌一致。
  • 納稅義務人資料： 包含姓名或公司名稱、統一編號（身分證字號或營利事業統一編號）、通訊地址、聯絡電話。確認誰是法定的納稅義務人很重要（通常是所有權人）。
  • 房屋所有權狀或登記謄本資訊： 可能需要填寫建號、建物門牌、建築完成日期等，以利稅籍資料的勾稽。申報時通常需檢附建物所有權狀影本或最新登記謄本。
• 申報事由： 明確勾選本次申報的原因，是「新建」、「增建」、「改建」還是「變更使用」？這決定了後續審查的重點。若同時有多種情形（例如增建並變更部分空間為商業用），也需一併勾選。
• 申報項目詳情： 這是整份申報書最關鍵、最需要仔細說明的部分。
  • 新建： 適用於全新落成的房屋（如新成屋、自地自建完工）。需說明總樓層數、總面積、主要構造（鋼骨造、RC造、加強磚造等）、主要用途（住家用、非住家用如店舖、辦公室等）。
  • 增建： 指在原有房屋結構之外，額外增加的面積或構造物。例如：頂樓加蓋鐵皮屋、陽台外推封窗變成室內空間、一樓庭院增建車庫或房間、露台搭設遮雨棚（若屬固定且具頂蓋、牆壁，常被認定為增建）、夾層屋施作等。需詳細說明增建的位置（如頂樓、一樓後院、X樓陽台）、增建部分的構造（鐵皮、磚造、玻璃帷幕等）、增建面積（長x寬，單位平方公尺）、增建後的用途。最好能附上簡圖標示增建範圍。
  • 改建： 指改變房屋原有主要結構、材料或用途，但不增加總面積。例如：將RC隔間牆打掉改變格局、將磚造外牆改為玻璃帷幕、將騎樓封閉納入室內、將屋頂平面改為斜頂、將住宅內部大規模改裝為營業店面（即使未增建，但結構用途變更）。需說明改建的部位、改建方式（拆除何處、新建何種構造）、改建後的使用情形變化。
  • 變更使用： 指房屋的主要用途發生改變。最常見的是「住家用」變更為「非住家用」，例如：將一樓住家改為咖啡廳、診所、辦公室；將住宅房間改為出租套房（若涉及結構改變，可能同時觸發「改建」）；或是反過來，將店面恢復為純住家使用。需清楚說明原使用情形為何，變更後的使用情形為何，以及變更的範圍（整層？部分面積？）。
• 申報人簽章： 務必由納稅義務人本人簽名或蓋章確認，並填寫申報日期。若委託他人辦理（如代書、建築師、家屬），需檢附委託書。

填寫時易疏忽的重點提醒

• 面積計算： 增建面積的計算常是爭議點。屋頂突出物（如樓梯間、電梯機房）是否計入？陽台外推如何認定？夾層面積怎麼算？建議參考各縣市訂定的《房屋面積計算規則》，通常是以「水平投影面積」計算，並留意是否有免計或折減的規定（但免計面積不代表免稅，稅捐機關仍可能依構造評定現值）。不確定的話，可先致電稅捐機關詢問或參考其網站說明。
• 「使用情形」的重要性： 房屋稅率因使用目的而異。住家用稅率最低 (目前自住最低可至1%)，非住家如營業用稅率最高(3%)。即使是部分面積變更使用（如一樓開店、二樓自住），也需明確申報各樓層或各區域的使用比例，這將直接影響稅額。
• 「主要構造」的認定： 增建物是鐵皮屋還是RC造？陽台外推用的是鋁窗還是磚牆？不同的構造別對應不同的標準單價，是計算現值的重要因子，務必據實填寫。
• 附圖的必要性： 對於增建、改建等涉及空間變動的申報，強烈建議自行繪製簡單的平面圖或立面圖，標示出變動的位置與範圍，並註明尺寸。這能大幅減少稅捐人員現場勘查或後續認定的困擾，加速審核流程。手機拍照附上也是輔助方式。
• 證明文件： 除了申報書，通常需檢附：
  • 建物所有權狀影本或最新登記第一類謄本（地政事務所申請）。
  • 所有權人身分證正反面影本。
  • 如委託辦理，需附委託書及代理人身份證影本。
  • 若涉「變更使用」為營業用，有時需檢附營利事業登記證或商業登記核准函影本（非絕對必要，但能佐證）。
  • 相關工程合約書或發票影本（非強制，但可作為佐證材料）。
  • 位置略圖或照片（強烈建議）。
• 申報期限： 再次強調，法定期限是「事實發生之日起30日內」。新建完成、增改建完工、開始變更使用的當天，就是起算日。逾期申報雖仍受理（稅捐機關原則上不會拒絕收件），但可能面臨被裁罰的風險。

實戰演練：不同情境下的申報重點與注意事項

了解表格內容後，讓我們透過幾個台灣常見的房屋異動案例，更具體說明如何應對：

情境一：老屋翻新大改造（涉及改建與可能變更使用）

• 案例： 王先生買下北市30年老公寓，將內部全部拆除重新隔間（打掉原有磚造隔間牆，新作輕隔間），更新衛浴廚房設備，並將原客廳位置規劃為開放式工作室（自用接案）。
• 申報事由： 勾選「改建」及「變更使用」。
• 申報重點：
  1. 在「改建」欄位說明：將原磚造隔間牆拆除，改以輕鋼架石膏板隔間；更新衛浴、廚房設施（若涉及管線重拉、牆面打除重作，屬改建範圍）。
  2. 在「變更使用」欄位說明：原房屋用途為「全部住家用」。改建後，主臥、次臥、衛浴仍維持「住家用」；原客廳區域變更為「工作室」（屬非住家非營業用之其他用途，稅率2%）。需估算「工作室」區域占房屋總面積的比例（例如：25%）。
  3. 附上改建前後平面圖對照（標示變更區域）。
  4. 若翻新工程有變更主要結構（如打承重牆，此為危險行為且需申請許可），需特別注意，此類重大改建可能需先取得建築主管機關許可。申報稅務時，稅捐機關可能要求檢附相關核准文件。
• 注意： 純粹設備更新（如換新地板、廚具、衛浴設備但未動隔間牆）通常不視為「改建」，不在此申報範圍內。但若翻新程度極大，涉及結構或主要建材變更，仍建議主動詢問稅捐機關是否需要申報。

情境二：頂樓加蓋套房出租（增建與變更使用）

• 案例： 李小姐在自有四樓公寓頂樓平台，以鋼構加蓋一間約15坪的套房（外牆為金屬板及鋁窗），並出租給他人居住。
• 申報事由： 勾選「增建」及「變更使用」（增建部分作為住家用，但出租屬非自住）。
• 申報重點：
  1. 在「增建」欄位詳細說明：
     • 位置：原四樓公寓頂樓平台上方。
     • 構造：鋼骨構造，外牆為金屬浪板及鋁窗，屋頂為金屬板。
     • 用途：住家用（出租）。
     • 面積：長公尺 x 寬公尺 = 平方公尺（約坪）。
     • 附位置圖（標示於原建物上方）與增建物照片。
  2. 在「變更使用」欄位說明：增建部分供「住家用（非自住）」。稅率為非自住住家用稅率（各縣市不同，目前最高3.6%）。
  3. 關鍵提醒： 頂樓加蓋常涉及違章建築問題。即使申報房屋稅，並不代表該增建物已合法化。稅捐機關會依規定就「存在且具經濟價值」的增建物評稅（即「稅籍合法化」不等於「建物合法化」）。屋主仍需留意建築法規問題，此類增建物未來在都市更新、買賣移轉或遭檢舉時，仍可能面臨拆除風險。申報稅務是履行納稅義務，無法免除建管違規責任。
• 注意： 屋頂搭建「非固定」的簡易遮陽棚架（如伸縮帆布棚），若未設有門窗、牆壁，可能不被認定為「房屋」而免徵房屋稅，但仍建議拍照存證並向稅捐機關確認。

情境三：一樓住家開設小型工作室（部分變更使用）

• 案例： 陳太太將自家一樓約1/3面積（臨馬路部分）整理出來，開設個人裁縫工作室（未僱員），主要接單訂做衣物。二樓以上仍為住家。
• 申報事由： 勾選「變更使用」。
• 申報重點：
  1. 在「變更使用」欄位明確說明：
     • 原房屋全部為「住家用」。
     • 變更後：一樓前段約X平方公尺（或佔房屋總面積__%）變更為「工作室」（屬非住家非營業用之其他用途，稅率2%）；其餘面積（一樓後段及二樓以上）仍維持「住家用」。
     • 工作室用途：裁縫、服裝訂製。
  2. 附上簡易平面圖，標示工作室範圍。
  3. 若工作室有掛招牌，建議可提供照片佐證實際使用情形。
• 注意：
  • 區分「營業用」與「非住家非營業用」：若工作室有對外營業（如擺放商品販售、有店招、明顯招攬客戶上門），稅捐機關可能認定為「營業用」（稅率3%）。若僅是個人接案、無明顯店面行為，通常歸類為「非住家非營業用」（稅率2%）。認定標準有時模糊，建議申報時據實以告，由稅捐機關判定。
  • 即使未進行裝潢或結構改動，只要實際使用行為改變（將原住宅空間用於營利行為），就觸發「變更使用」的申報義務。

申報流程與後續處理

1. 準備文件： 備齊填妥的申報書正本、建物所有權狀或謄本影本、身分證影本、委託書（如適用）、附圖或照片、其他佐證資料（如工程合約）。
2. 送件地點： 房屋所在地的地方稅捐稽徵機關所屬分處。例如，房屋在台北市大安區，需送至台北市稅捐稽徵處大安分處。可親自送件或郵寄（建議用掛號）。
3. 現場勘查： 稅捐機關收到申報書後，通常會派員至現場勘查，確認申報內容（如增建位置、面積、構造、使用情形）是否與事實相符。勘查時間會另行通知（或不通知逕行勘查）。屋主最好能配合在場說明。
4. 核定房屋現值： 稅捐機關根據勘查結果、申報資料及《房屋標準價格及評定現值評議委員會》評定的標準（包括構造標準單價、耐用年數、折舊率、地段率等），重新計算該房屋（含增改建部分）的「房屋評定現值」。
5. 發單課稅： 核定完成後，稅捐機關會寄發「房屋稅籍證明書」或通知函給納稅義務人，上面會載明重新評定的現值、課稅面積、使用情形及各部分適用的稅率。之後每年五月開徵的房屋稅，就會依據這個新的評定現值來計算。
6. 異議處理： 若納稅義務人對重新評定的現值或使用情形認定有異議，應在收到通知後，依規定（如填寫復查申請書）在法定期限內（通常30日內）向原稅捐機關申請復查，請求重新審議。

常見疑惑與實務Q&A

• Q：我只是裝潢，需要申報嗎？ A：純粹內部裝潢（如粉刷油漆、更換地磚、廚具、衛浴設備、系統櫃），未涉及「主要結構」或「材料」的改變（如打承重牆、磚牆改為RC牆），也未變更「用途」，通常不視為「改建」，不需申報此表。但若裝潢涉及格局大變動（拆除非承重隔間牆、增設夾層）或用途改變（住宅變工作室），則需要申報。

• Q：陽台加裝鋁窗封閉起來，算增建嗎？ A：這是實務上最常見也最容易引發爭議的項目。稅捐機關普遍認定：若將原開放式陽台，加裝固定式窗戶（鋁窗）及外牆，使其成為室內空間的一部分，具備頂蓋、牆壁及門窗，已改變原設計，增加使用價值，通常會被認定為「增建」。應主動申報，以免被查獲後補稅處罰。若僅是加裝可收合的防盜格子窗或防颱捲簾，未完全封閉，則較可能不被認定為增建。認定標準各縣市可能略有差異，建議諮詢當地稅捐機關。

• Q：頂樓搭設鐵皮棚架（無牆壁）遮雨，要申報嗎？ A：若僅是搭設簡易、未設有門窗牆壁的遮雨棚架，主要用於遮陽避雨，非作為居住或儲藏等固定使用空間，且非密閉式，稅捐機關可能認定其不具備「房屋」的性質（頂蓋+牆壁+門窗），而不課徵房屋稅，也無需申報此表。但若該棚架設有門窗、牆壁，形成封閉或半封閉空間，並放置家具物品供實質使用，則極可能被認定為增建房屋，需申報課稅。尺度認定由稅捐機關現場勘查判斷。

• Q：申報後房屋稅一定變高嗎？ A：不一定，但多數情況下「增建」或「變更為高稅率用途」會導致總稅額增加。

  • 增建： 增加應稅面積，稅額自然提高。
  • 改建： 若改建後構造標準單價提高（如磚牆改RC牆）或使用價值被認定提高，評定現值可能上升，稅額增加。但若改建後折舊提高或標準單價未變，現值可能不變甚至微降（少見）。
  • 變更使用： 若部分面積由低稅率（住家用1%）變更為高稅率（營業用3%或非住非營2%），該部分稅額會顯著增加。若將營業用恢復為住家用，則可降低稅率。 申報是反映房屋真實價值與使用狀態，誠實申報才能確保稅負公平正確。發現稅額不合理增加時，可檢視評定現值計算是否正確或使用情形認定是否合理。

• Q：未申報被查獲會怎樣？ A：稅捐機關會依查得資料（如空照圖、現場丈量）核定應課稅的現值，並自「增改建完成日」或「變更使用日」起，追補應納的房屋稅款。此外，依據《房屋稅條例》第16條及相關裁罰基準，因「未於期限內申報」導致漏稅者，除補稅外，還會被處以「所漏稅額」一定倍數的罰鍰（倍數依情節輕重，通常是2倍以下）。罰款可能相當可觀。

• Q：增建是違建，申報不是自投羅網嗎？會不會馬上被拆？ A：這是許多人的顧慮。重點在於：

  1. 稅務與建管分屬不同體系： 稅捐機關負責課稅，其目的是掌握稅源、核實課徵。建管單位（如縣市政府工務局、違建拆除大隊）負責建築物合法性管理。稅捐機關收到申報後，主要任務是「評稅」，並「不一定」會主動將違建資料通報給建管單位（除非涉及重大公安）。
  2. 「稅籍存在」不等於「建物合法」： 申報房屋稅並繳稅，只是讓該增建物在稅籍上「現形」並課稅，不代表政府承認其為合法建築物。該增建物在《建築法》上仍屬違章建築。
  3. 風險仍在： 違建本就有被查報、拆除的風險，不論是否有申報房屋稅。申報稅務並不會「增加」立即被拆除的風險（通常拆除優先處理危害公安的新增違建），但也不會讓違建「合法化」。未申報稅務，除了有被補稅罰款的風險，當違建未來被建管單位查報時，屋主仍需面對處理（補照、改善或拆除），且可能被追討過去逃漏的稅款與罰鍰。申報稅務是履行納稅義務，規避的是「稅務罰則」，而非「建管罰則」。

節稅策略的思考（合法途徑）

在履行申報義務的前提下，還是有合法的空間可以思考如何讓房屋稅負擔更合理：

1. 「自住」優惠最大化： 房屋稅率最低的是「自住住家用」。本人、配偶及未成年子女全國合計最多3戶可適用自住優惠稅率（目前最低1%）。若房屋符合自住條件（無出租營業、供本人等實際居住），務必在申報時確認適用此優惠，並在移轉或不再符合條件時主動通知變更。
2. 「非住」面積精準分割： 若房屋部分供營業或非住家非營業使用，部分供自住，應明確區隔空間並據實申報各自面積比例。避免因未明確分割，導致稅捐機關將整層或過高比例認定為高稅率用途。
3. 「非營業用」 vs. 「營業用」認定： 如前所述，「非住家非營業用」(稅率2%) 與「營業用」(稅率3%) 稅率有差。若經營型態屬個人工作室、SOHO族，未明顯對外營業招攬客戶（如無店招、主要靠網路接案、無員工），可嘗試與稅捐機關溝通爭取適用較低的「非住家非營業用」稅率。
4. 老屋重建或都更： 參與政府推動的危老重建或都市更新計畫，重建後的新屋雖現值較高，但通常可享有房屋稅減免優惠（如危老條例給予重建後房屋稅減半徵收最長12年，且未移轉前現值可再折減）。長期來看可能更划算，且房屋安全性與價值提升。
5. 避免浮報或無謂增建： 增建物除增加房屋稅外，其建造成本、維護費用也需考量，且若屬違建更有被拆風險。在規劃增改建前，應審慎評估效益（增加的居住品質、租金收入）與成本（工程費、增加的持有稅負、潛在風險）。

結語：主動面對，保障權益

「房屋新、增、改建現值及使用情形申報」是房屋持有過程中，遇到結構或用途變動時的一項關鍵義務。它絕非找麻煩的文書工作，而是維護稅制公平與保障自身財產權益的重要機制。忽視它，短期或許看似省事或省了點稅，但長期潛藏著補稅、罰鍰、產權糾紛等更大的風險與成本。

面對房屋的增改建或用途調整，最穩妥的做法是：

1. 事前了解： 動手前，先了解相關法規（建築法、房屋稅條例）對增改建的限制與申報要求。
2. 主動申報： 在異動完成或開始變更使用後30日內，備齊資料，誠實填寫申報書，向房屋所在地稅捐機關申報。
3. 保留憑證： 妥善保存申報書副本、稅捐機關的核定通知、相關工程合約發票、照片等資料。
4. 定期檢視： 收到房屋稅單時，留意課稅現值、面積、使用情形是否與現況相符。若有疑問，主動向稅捐機關查詢。

房屋是大多數人一生中最重要的資產之一。妥善管理其稅務事項，如同照顧它的硬體結構一樣重要。透過理解規定、主動申報、合法節稅，方能讓這份資產在安穩合規的基礎上，真正為我們的生活創造價值。