臺中宗教用地讓售實務操作與清冊範例剖析

臺中市政府地政局近期受理多起寺廟團體依《地籍清理條例》第37條申辦土地讓售案件。此類不動產登記涉及複雜的歷史背景與法律要件，本文透過實際清冊範例，說明宗教團體如何確認土地使用現狀、準備權利證明文件，以及避免常見申辦疏失。

地籍清理條例第37條核心適用條件

宗教團體申請讓售需同時滿足三大法定要件：土地實際使用逾十年、建物已完成合法登記、土地權屬為公有或公法人所有。臺中市太平區某百年寺廟案例顯示，申請人需出具1980年代至今的祭祀活動影像紀錄與鄰里證明，佐證持續使用事實。值得注意者，若建物未辦理保存登記，需先向都發局申請合法房屋證明補正程序。

清冊填報常見錯誤包括：

• 土地標示與地政系統登記面積不符
• 未載明建物門牌及使用分區
• 權利證明文件漏附寺廟登記證正本

土地建物清冊填寫實務要點

以清水區某神壇成功案例為範本，清冊應包含以下完整欄位：

臺中地政事務所特別提醒，若土地涉及日據時期神明會或祭祀公業產權，應併同提供沿革證明與派下員同意書。豐原區某案例因未釐清1940年代產權移轉過程，導致補正程序延宕半年。

申請流程四階段作業解析

第一階段：土地使用現狀調查
大里區某佛堂委託專業測量師製作土地現況測量圖，標註香爐位置、祭祀動線及信眾活動範圍，此舉有效佐證宗教專用性質。同時需向稅務機關申請無欠稅證明，確認無產權糾紛。

第二階段：清冊文件整合
除制式申請書外，應包含：

• 寺廟登記證及負責人身分證明
• 建物使用執照或合法證明
• 連續十年使用事證（如活動紀錄、水電繳費單據）
• 地籍圖謄本（三個月內有效版本）

第三階段：地政局實質審查
審查重點包括宗教專用性認定、公有土地管理機關同意書、以及是否符合《臺中市宗教團體使用公有土地優惠辦法》。審查期通常需90個工作天，期間可能現勘建物使用狀況。

第四階段：權利移轉登記
通過審查後，申請人應於收到核准函60日內繳納價款。西屯區某案例因延誤繳費導致程序重啟，需特別注意繳款期限的不可變動性。完成登記後將核發土地所有權狀，標註「宗教專用」使用限制。

產權爭議預防策略

烏日區某禪寺案例顯示，若土地曾由不同宗教團體交替使用，需釐清權利繼受關係。建議採取以下預防措施：

1. 向臺中市文獻會調閱日治時期寺廟台帳
2. 現任管理單位需取得所有權歸屬協議書
3. 都市計畫範圍內土地需確認無公共保留地徵收計畫
4. 山坡地範圍需檢附水土保持合格證明

常見退件原因與改善方案

分析2023年臺中市退件數據，主要問題集中在：

• 文件時效性：超過20%案件因謄本超過三個月有效期遭退
• 面積不一致：15%案例土地清冊登載面積與地籍資料差異逾1%
• 權利證明缺漏：未附歷任主持交接備查文件佔退件量12%
• 使用現況不明：未提供航照圖或Google街景圖佐證佔18%

大雅區某教堂透過補正1945年美軍航照圖，成功證明戰後初期即存在宗教建築，此舉成為突破產權爭議關鍵證據。建議申請前可至臺中市地政局網站下載最新版《宗教用地讓售清冊填寫範本》，並預約地政士諮詢服務。

稅賦優惠與產權限制

依《土地稅減免規則》第8條，寺廟用地讓售後可申請免徵地價稅，但需注意兩項關鍵限制：

1. 所有權移轉需經主管機關同意，五年內不得變更宗教用途
2. 建築物改建需符合《文化資產保存法》規範
3. 土地轉讓時政府有優先購買權

沙鹿區某案例因未經報備增建禪房，遭追繳五年免徵稅額。宗教團體完成登記後，建議向地方稅務局申請宗教團體免稅編配，並定期申報使用狀況。

特殊案例處理模式

對於未保存登記建物，龍井區某宮廟採取三階段處理：

1. 委託建築師辦理結構安全鑑定
2. 向都發局申請核發《既有建築物合法證明》
3. 補辦建物第一次測量登記

若遇土地遭私人佔用情形，可檢附警局報案紀錄，依《地籍清理條例》第14條申請排除妨礙。太平區某寺廟透過法院調解程序，成功解決長達二十年的邊界糾紛。

新制影響與未來趨勢

配合內政部2024年《宗教團體輔導辦法》修正，臺中市推出三項新措施：

• 開放線上申請系統減少紙本作業
• 歷史悠久寺廟得放寬使用事證認定標準
• 成立專案小組協助處理日據時期複雜產權

宗教團體應注意每年三月公告土地現值調整幅度，適時評估讓售成本。霧峰區某案例顯示，延遲申請可能導致讓售價格增加近兩成。建議定期參加地政局舉辦的「宗教用地權益說明會」，掌握最新法規動態。

透過正確理解清冊填寫規範與審查標準，宗教團體可有效維護傳統信仰空間。實際操作過程需整合歷史文獻、法規適用與現況證明，建議預留六至九個月作業期程，並善用臺中市各地政事務所諮詢資源。