隱藏版減稅福利：巷道與騎樓的節稅潛規則

在臺灣都會區的密集建築中，巷道與騎樓構成了獨特的都市紋理。這些看似平凡的空間，實則蘊含著多數地主未曾留意的節稅機會。依據《土地稅減免規則》第9條及第10條規定，特定公共通行用地可申請地價稅減徵，其中巷道寬度未達3公尺者最高可享50%稅賦優惠，而騎樓用地若符合公共通行要件，更可能獲得全額免徵。

法規核心要件解析

要啟動減免程序，首先需釐清三大法定條件：

1. 公共通行事實：巷道需為不特定公眾日常通行使用，若屬私有社區通道則不適用。實務上常見爭議點在於「既成巷道」認定，可透過地政事務所調閱都市計畫圖資佐證。
2. 土地登記狀態：騎樓減免須符合「建築基地附設騎樓」地目，且竣工時即登記為公共使用空間。1990年前未辦理保存登記的老舊建物，可申請現場會勘確認原始設計。
3. 無償提供限制：若向通行者收取清潔費或設置營業攤位，將被稅捐單位認定為收益行為而駁回申請。去年高雄即出現案例，因地主在騎樓設置投幣式按摩椅遭取消減免資格。

四階段申請實務流程

第一階段：權屬文件整備

• 應備書表：土地所有權狀正本、建築改良物證明文件、地籍圖謄本（標示巷道位置）
• 特殊情況處理：共有土地需檢附全體共有人同意書；繼承取得土地則需附遺產分割協議書

第二階段：現場證據保全 透過三種方式強化證明力：

1. 拍攝不同時段通行狀況影片（建議含日/夜間畫面）
2. 取得里辦公室核發的公共通道使用證明
3. 調閱Google街景歷史紀錄證明長期通行事實

第三階段：稽徵機關遞件 全臺受理窗口差異分析：

第四階段：核定後續管理 減免核准後需注意兩大要點：

1. 每年9月主動確認減免狀態（因稅籍資料可能歸零重設）
2. 土地移轉時應書面告知新所有權人續辦義務 新北市曾發生案例，因未辦理繼承登記導致減免資格中斷，補稅金額高達17萬元。

爭議處理與權益維護

當收到否准處分時，可採取三層救濟途徑：

1. 復查程序：30日內向原處分機關提出，需檢附新事證（如鄰里連署證明）
2. 訴願救濟：向地方政府訴願會提出，成功關鍵在釐清「公共性」認定標準
3. 行政訴訟：近年臺中高等行政法院判決指出，稅捐機關應負舉證責任

都會區常見爭議情境：

• 法定騎樓 vs 違建雨遮：前者可減免，後者需拆除
• 私有巷道設鐵門：每日開放逾12小時仍可認定
• 既成巷道鋪設地磚：不影響公共通行本質

節稅效益試算案例

以臺北市大安區10坪騎樓用地為例：

| 項目          | 一般用地 | 減免後 | 差異   |
|---------------|----------|--------|--------|
| 申報地價      | 150萬/坪 | 同左   |        |
| 稅率          | 10‰      | 0‰     |        |
| 年應納稅額    | 15,000元 | 0元    | -100%  |
| 五年節稅總額 | 75,000元 |        |        |

若屬3米以下巷道，則適用50%減徵，年節省稅額7,500元。值得注意的是，減免核准後可溯及既往五年，但需主動申請退稅。

延伸節稅策略組合

善用三種配套措施可極大化效益：

1. 多維減免疊加：若巷道用地同時符合公共設施保留地要件，可疊加適用《稅捐稽徵法》第6條
2. 稅籍拆分登記：部分作騎樓使用的土地，可申請分攤課稅面積
3. 變更使用規劃：閒置畸零地經鋪設為公共通道後，次年即可申請認定

都會更新案例：臺南中西區老宅透過騎樓再造計畫，不僅獲得稅賦減免，更取得文化局修繕補助，形成雙重效益。

趨勢觀察與未來展望

各縣市稽徵實務正出現兩大轉變：

• 智慧化審查：新北市試辦AI影像辨識系統，自動分析街景圖確認通行狀態
• 跨機關串聯：桃園推出「減免e網通」，整合地政與稅務系統即時更新土地狀態

近期立法院研擬修正《土地稅法》第34條，擬放寬歷史巷道認定標準，預計將新增數萬筆適用土地。建議土地所有權人每季查閱財政部稅務入口網公告，掌握最新釋例。

關鍵行動備忘

1. 立即檢視權狀：確認土地標示是否含「道」或「騎」地目
2. 蒐集時間證據：整理至少三年間可證明公共通行的影像紀錄
3. 預約專業諮詢：透過各縣市稅務局免付費專線預約現場評估
4. 設定稅務提醒：每年8月檢視減免狀態，避免權益中斷

都會土地持有成本逐年攀升，善用法定減免機制已成現代房東必修課題。透過系統化整理事證與掌握申請時程，多數案件能在首次送件即獲核准。與其被動等待稅單，不如主動出擊爭取應有權益，讓這些公共空間從負擔轉化為節稅資產。