大陸人士在臺中取得不動產的法律框架與實務要點

臺灣《兩岸人民關係條例》第69條明確規範大陸地區人民在臺取得不動產物權的特殊程序。臺中市政府地政局據此設計專屬申請書，涵蓋權利取得、讓與、贈與等多元情境。這份文件不僅是行政流程的起點，更涉及國家安全審查機制，申請人需如實申報資金來源與使用目的。

申請書核心結構解析

基本資料欄位填寫實務

申請人欄位需與大陸居民往來臺灣通行證完全一致，包含簡體字轉繁體字的對照驗證。住居所地址應填報大陸戶籍地與臺灣聯絡處雙重資訊，若委託臺灣代理人辦理，須同步檢附經海基會驗證的授權書正本。

不動產標示欄應精確複製土地與建物登記謄本內容，包括：

• 地段地號的完整編碼格式
• 建物門牌與測量成果表編號
• 權利範圍的分數比例表達
• 土地使用分區類別（如臺中市新市政專用區）

取得原因與資金申報要項

申請書第七項「取得原因」勾選時應注意：

• 買賣交易需檢附經臺灣法院公證的契約書
• 繼承案件應附大陸公證處發行的繼承權證明
• 贈與行為需說明兩岸親屬關係脈絡

資金來源申報欄位須具體陳述：

• 外匯匯入憑證的銀行名稱與日期
• 境外資金需說明累積過程
• 境內資金應標註原始取得方式

法規限制與風險預防措施

國家安全審查紅線

依《大陸地區人民在臺取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第8條，臺中市西屯區、南屯區等敏感區域的物件申請，地政局將啟動國安審查機制。近年常見駁回情形包括：

• 鄰近清泉崗機場五公里內住宅
• 烏日高鐵特定區商業用地
• 臺中科學園區周邊廠房

違規使用法律責任

經查獲申請目的與登記用途不符者，依《兩岸條例》第93條之1處新臺幣50-250萬元罰鍰。2023年臺中地政局裁處案例顯示，常見違規樣態為：

• 登記自住實際從事民宿經營
• 農地未依《農業發展條例》從事生產
• 工業廠房違規作為倉儲物流中心

文件準備與遞交流程

必備證明文件清單

1. 大陸公證機構發行的身份及印鑑證明（需經海基會驗證）
2. 資金來源說明文件（含境外銀行流水單）
3. 土地建物登記謄本正本（三個月內申請）
4. 稅務完納證明（含契稅、印花稅繳款書）
5. 使用計畫書（超過133平方公尺案件需檢附）

臺中地政機關收件流程

臺中市採「單一窗口複審制」，申請人應至不動產所在地的轄區地政事務所（如中山地政所、中原地政所）送件。標準審查時程為14-21個工作天，遇有下列情形將延長審查：

• 需會同國安單位審查案件（+30日）
• 文件需跨境查證（+60日）
• 涉及農地變更使用目的（+45日）

產權移轉登記操作實錄

買賣契約公證要項

臺中地方法院公證處要求契約書應載明：

• 付款方式與外匯匯入路徑
• 違約責任的兩岸執行條款
• 標的物現況說明書（含滲漏水檢測）
• 抵押權塗銷證明文件

稅費精算實例

以臺中市西區40坪住宅為例（公告現值900萬元）：

| 稅費種類       | 計算公式                 | 應繳金額   |
|----------------|--------------------------|------------|
| 契稅           | 評定現值×6%             | 540,000元  |
| 印花稅         | 契約價款×0.1%           | 9,000元    |
| 登記規費       | 權利價值×0.1%           | 9,000元    |
| 公證費         | 契約價款×0.1%           | 9,000元    |

需注意大陸人士不適用自用住宅稅率，且奢侈稅依持有期間課徵10-15%。

常見錯誤態樣與補正程序

臺中地政局2024年統計顯示，補件率達63%的主要缺失包含：

• 身份證明文件驗證逾一年有效期
• 資金流程未顯示臺幣兌換紀錄
• 土地使用分區與申請用途衝突
• 委託書未載明具體代理權限

補正期限為通知送達次日起15日內，逾期未補將予駁回。特殊情況可申請展延30日，需檢附大陸公證的延期事由證明。

產權管理與處分限制

移轉閉鎖期規範

大陸人士取得不動產後三年內不得移轉（繼承除外）。期滿後處分應注意：

• 優先購買權順位（共有人>鄰地所有人）
• 受讓人資格限制（不得為大陸軍政人員）
• 增值稅申報時點（以移轉契約成立日為準）

租賃備查要點

出租不動產應於契約簽訂後30日內，向臺中市稅務局申報租賃所得。實務上需準備：

• 經臺灣法院公證的租賃契約
• 承租人身份佐證文件
• 房屋安全檢查合格證明

兩岸繼承案件特別處置

大陸繼承人辦理臺灣不動產繼承登記時，除標準申請書外應加附：

1. 大陸公證處發行的繼承權證明書
2. 臺灣親屬會議認可文件
3. 遺產稅完稅證明
4. 拋棄繼承聲明書（其他繼承人）

涉訟案件應檢附臺灣法院確定判決書，判決主文需明確記載不動產分配方式。臺中地政局對於大陸判決採實質審查原則，未經臺灣法院裁定認可者不予採認。

臺中地政資源運用實務

線上查驗系統操作

透過臺中市政府地政局「大陸人士不動產專區」可：

• 下載最新版申請書表格
• 查詢審查進度（需輸入案件編號）
• 預約臨櫃諮詢時段
• 調閱法規解釋函令

法律諮詢管道

• 地政法令諮詢專線：(04)2221-XXXX（每週三下午開放）
• 兩岸事務法律扶助基金會
• 不動產糾紛調解委員會（需書面申請）

申請過程中應注意法規動態，例如2023年修正的《大陸地區人民取得臺灣地區不動產物權採行總量管制之數額及執行方式》已調整每年配額計算基準，臺中市屬第二級管制區域，年度核可量體不得超過上年度交易量3%。