各位台中鄉親，如果你們家族有共同持分的土地（就是大家常講的「共業」啦！），或是跟別人合買一塊地、一間房子變成「公同共有」或「分別共有」，結果現在大家想法不同，有人想賣、有人想留、有人想自己獨立持有開發，這時候「共有物分割」就是一個重要的解決方案啦！今天這篇，就要來幫大家把「台中市政府地政局」辦理的「所有權共有物分割移轉登記」這件事，從頭到尾、鉅細靡遺地講清楚說明白，讓你免驚惶，一次搞懂怎麼跑流程、要準備什麼、多少錢、要注意哪些眉角！

到底什麼是「所有權共有物分割移轉登記」？先搞懂基本觀念！

簡單講，就是把一塊「好幾個人共同擁有所有權」的土地或建物（法律上叫「標的物」），依照共有人之間談好的方式（或是法院判決的方式），把這塊地或這間房子「切開來」，讓原本大家共同持有的狀態，變成「每個人各自持有自己分到的那一塊」。這個「切開來」的動作，在法律上就叫「分割」。分割完之後，因為所有權從「共有」變成了「單獨所有」或「新的共有型態」，所以必須到地政事務所辦理「所有權移轉登記」，把新的權利狀態登記清楚，這就是整個「所有權共有物分割移轉登記」的意思啦！

重點觀念提醒：

• 「公同共有」vs「分別共有」大不同： 這一定要先分清楚！
  • 分別共有： 最常見！就是大家按照一個明確的「持分比例」共同持有。例如，張三持分1/2、李四持分1/3、王五持分1/6。這種通常比較好談分割條件。
  • 公同共有： 通常是繼承來的還沒分割遺產，或是合夥關係。大家沒有明確的持分比例，要處分（包含分割）必須全體共有人同意才行！難度比較高。
• 分割方式有哪些？
  • 實物分割： 最直覺！直接把土地或建物「物理上」切成好幾塊，每人分一塊。適合形狀方整、面積夠大的土地。
  • 變價分割： 把整塊共有地或房子賣掉，大家按照持分比例分錢。這通常是在「實物分割」有困難或大家喬不攏時採用。
  • 部分實物分割 + 部分金錢補償： 有人分到土地，但因為分到的價值跟他的持分比例有點落差（例如位置比較好或比較差），就用現金補貼給其他共有人，達到公平。這在實務上超常用！
• 為什麼一定要辦「移轉登記」？ 拜託！這超重要！光共有人之間私下簽協議書是沒有法律效力的！只有經過地政事務所完成「登記」，新的所有權狀態才會被政府承認，你拿到的那一塊地或房子，產權才算真正是你的，才能自由買賣、貸款、開發。沒登記，一切都是空談，後患無窮！

找誰辦？台中市政府地政局 & 各地政事務所

台中市的土地登記業務，主要是由台中市政府地政局所屬的各區地政事務所負責辦理。你要根據土地或建物坐落的行政區，去對應的地政事務所申請。別跑錯間囉！

• 臺中市各地政事務所一覽：
  • 中山地政事務所 (中區、東區、南區)
  • 中正地政事務所 (西區、北區、北屯區)
  • 豐原地政事務所 (豐原區、神岡區、大雅區、潭子區)
  • 東勢地政事務所 (東勢區、石岡區、新社區、和平區)
  • 大甲地政事務所 (大甲區、大安區、外埔區)
  • 清水地政事務所 (清水區、沙鹿區、梧棲區)
  • 大里地政事務所 (大里區、霧峰區)
  • 太平地政事務所 (太平區)
  • 龍井地政事務所 (龍井區、大肚區)
  • 烏日地政事務所 (烏日區)

出發前，強烈建議先做這件事：

1. 上 「臺中市政府地政局」官網 查最新資訊。
2. 找到你要去的地政事務所網站，下載最新的申請書表和「應備文件檢查表」。
3. 直接打電話去該地政事務所的登記課詢問細節，確認有沒有特別要求。電話官網都有！

申請前準備！必備文件清單一次列給你看 (缺一不可！)

要辦成這件事，文件齊全是關鍵！以下清單請用力筆記下來，最好用打勾的一個一個核對：

1. 土地/建物所有權狀正本： 就是那張權狀！分割登記完成後，舊權狀會被地政事務所註銷，發給每人一張新的權狀。
2. 登記申請書： 地政事務所有制式表格，一定要用他們最新的版本。上面要寫清楚申請人資料、土地建物標示、申請登記原因（勾選「分割」）、分割方式等。
3. 分割協議書正本 (超級重要！)：
   • 這是所有共有人對於「怎麼分割」達成共識的書面證明！必須全體共有人親自簽名蓋章！缺一個都不行！
   • 協議書內容要寫超清楚：
     • 全體共有人姓名、身分證字號、住址。
     • 要分割的土地/建物的完整地號/建號、面積、位置。
     • 明確的「分割方法」：是實物分割？變價分割？還是有金錢補償？每個人分到哪一塊地（新地號）或多少錢？金錢補償的金額、誰補償給誰？都要寫得清清楚楚、明明白白！
     • 其他約定事項（例如稅費怎麼分攤）。
   • 強烈建議： 找專業的代書（地政士）幫忙擬定協議書，避免寫不清楚或法律漏洞，以後吵架甚至打官司就麻煩了！
4. 身分證明文件：
   • 申請人（代理人）身分證正本+影本： 正本核對後會退還，影本要蓋「與正本相符」章。
   • 如果是公司或法人： 要帶公司/法人登記證明文件（如公司變更登記表）、負責人身分證、公司大小章。
5. 印章：
   • 所有權人印章： 就是當初登記在土地謄本上的那個印章（印鑑章）。如果當初登記是用「簽名」，那就要簽名。
   • 申請人印章： 實際去送件申請人的印章。
   • 注意！「印鑑證明」： 這點超多人搞混！根據最新規定，辦理「共有物分割」登記，原則上不需要檢附共有人本人的「印鑑證明」！因為重點是「全體共有人都同意並親自簽名蓋章在協議書上」。但是！如果協議書上有涉及「權利價值不相當的補償約定」，或者地政事務所審查時有疑慮，還是有可能要求特定共有人補提「印鑑證明」來證明印章是真的。所以，保險起見，建議主要辦理人或被要求補償的人，還是先去戶政事務所申請一份印鑑證明備用（三個月內有效），避免白跑一趟！申請印鑑證明本人要帶身分證、印鑑章親自去戶政事務所辦。
6. 分割後的「土地複丈成果圖」或「建物測量成果圖」正本：
   • 如果是「實物分割」，土地會被切成好幾塊新地號，建物也可能分層分戶。這就必須先向地政事務所的「測量課」申請「土地複丈」或「建物測量」！
   • 測量人員會到現場實際測量、畫出新範圍，製作「成果圖」。
   • 這份成果圖是辦理分割登記的必要依據！一定要先辦好測量，拿到成果圖正本，才能接著辦登記！
   • 測量費用另計： 這筆錢跟登記規費是分開的，申請複丈時就要繳。
7. 稅單或免稅證明 (通常指土地增值稅)：
   • 共有物分割，原則上會被視為共有人之間的一種「交換」或「移轉」行為。
   • 土地部分： 分割後，各人分得的土地「價值」和分割前他「應有部分（持分）的價值」相比，如果有增加，就要課徵土地增值稅！這點很多人忽略，以為分割不用稅，結果收到稅單嚇一跳！
   • 誰要繳？ 通常是分得土地價值「超過」他原有持分應得價值的那個人要繳土地增值稅。
   • 要準備啥？
     • 如果分割協議書上有清楚約定「由誰負擔土地增值稅」，就依約定。
     • 申請登記前，要先去 地方稅務局（臺中市政府地方稅務局或所屬分局） 申報土地移轉現值，並繳清（或取得免稅、不課徵）土地增值稅的證明文件（就是那張「繳款書」或「免稅證明書」）。記得把這張證明文件帶去地政事務所！
   • 建物部分： 分割通常不涉及契稅問題。
8. 其他地政事務所可能要求的文件：
   • 如果共有人中有未成年人或受監護宣告人，需要法定代理人（父母或監護人）同意，並可能要求提具法院許可文件或親屬會議同意證明（視情況而定，務必先問地政）。
   • 如有委託代理人辦理，需附有效的委託書及代理人身分證正影本、印章。委託書最好經過公證或認證，尤其是涉及重大權益時。
   • 其他特殊情況文件（如法院判決書及確定證明書正本 – 如果是打官司判決分割）。

申請流程 Step by Step (台中地政版)

文件都備齊了嗎？好，我們來跑流程囉！以一般協議分割為例：

1. 前置作業 – 共有人協商 & 簽協議書：

   • 最重要也最花時間的一步！所有共有人坐下來好好談，怎麼分才公平？實物怎麼切？誰要補貼誰多少錢？談妥後，白紙黑字寫下「分割協議書」，全體共有人親自簽名蓋章！(再次強調，找代書幫忙擬最穩當)。

2. 前置作業 – 申請分割測量（實物分割才需要）：

   • 向土地/建物所在地的地政事務所「測量課」申請「土地複丈」或「建物測量」。
   • 填寫申請書、繳納測量規費。
   • 等待測量人員排定時間到現場測量。
   • 測量完成後，領取「土地複丈成果圖」或「建物測量成果圖」正本。這份文件是登記的依據，務必保管好！

3. 前置作業 – 申報土地增值稅：

   • 帶著分割協議書、土地權狀影本等資料，到 臺中市政府地方稅務局（總局或所屬分局） 申報土地移轉現值。
   • 稅務局會計算是否需要繳納土地增值稅、誰要繳、繳多少。
   • 繳清稅款，取得「土地增值稅繳款書收據」或「免稅證明書」或「不課徵證明書」。這張證明務必拿到！

4. 正式送件申請登記：

   • 帶著前面講的所有必備文件 (權狀正本、申請書、協議書正本、身分證正影本、印章、測量成果圖正本、土地增值稅完稅/免稅證明)，到土地/建物所在地的地政事務所「登記收件櫃檯」。
   • 抽號碼牌，等叫號。
   • 櫃檯人員會初步檢查文件是否齊全、表格有沒有填錯。沒問題就會收件，給你一張「收據」（上面有收件字號和預計領狀日期）。務必保管好這張收據，領新權狀時要憑它！

5. 地政審查：

   • 收件後，案件會交給後端的登記審查人員詳細審核。
   • 審核內容包括：文件有效性、協議書內容合法性、分割方式是否符合規定、稅費是否繳清、測量圖是否正確等等。
   • 審查時間通常需要幾個工作天（依各地政事務所案件量而定）。如果文件有缺漏或內容有問題，地政會打電話通知「補正」，要在期限內補齊或修正。

6. 繳納登記規費：

   • 審查通過後，地政事務所會通知申請人（通常會發簡訊或在網站上查詢狀態顯示「待繳費」）。
   • 申請人需持「收據」到地政事務所的繳費櫃檯繳納「登記規費」。
   • 規費怎麼算？
     • 土地：按照「分割後各自取得土地之申報地價總值 x 0.1%」計算。
     • 建物：按照「分割後各自取得建物之課稅現值總值 x 0.1%」計算。
     • 簡單說，就是看你最後分到的那塊地或那間房子值多少錢，乘以千分之一。
     • 例如：你分到的土地申報地價總值是500萬，規費就是 5,000,000 x 0.001 = 5,000元。
   • 除了登記規費，還有「書狀費」：每張新的土地或建物所有權狀要繳 80元。分到幾塊地/幾間房，就要繳幾張的錢。

7. 領取新權狀 & 完成登記：

   • 繳完規費和書狀費後，地政事務所就會把分割結果正式登錄到土地登記簿（電腦資料庫）。
   • 把舊的權狀註銷。
   • 印製新的土地或建物所有權狀發給申請人。
   • 申請人憑當初的「收據」和「身分證正本」到地政事務所指定的領狀櫃檯領取。如果是委託代領，代理人要帶自己的身分證正本、委託書、申請人的身分證影本和印章。

費用大解析！辦一次分割到底要花多少錢？(台幣計價)

別以為只有規費！共有物分割牽涉的費用項目不少，大家分攤前先算清楚：

1. 測量費 (實物分割才需)：
   • 土地複丈費：按分割後新增的界樁點數、面積、使用儀器等計算，通常從幾千元到上萬元都有可能。確切金額申請複丈時測量課會算給你看。
   • 建物測量費：也是按坪數、項目計算。比土地測量貴一些。
2. 土地增值稅：
   • 這是最可能的大條開銷！金額落差超大，看土地漲多少、誰需要補償。由稅務局核定，幾萬、幾十萬、甚至上百萬都有可能。記得，這筆稅是繳給稅務局的。
3. 登記規費：
   • 按分得土地的申報地價總值 或 分得建物的課稅現值總值 x 0.1% 計算 (上面有舉例)。
4. 書狀費：
   • 每張新發的權狀 80元。
5. 代書費 (委託地政士辦理)：
   • 如果找專業代書幫忙處理協議書、跑流程，這筆服務費省不了。行情價從幾千元到數萬元不等，看案件複雜度、土地價值、服務項目多寡（例如是否包辦測量申請、稅務申報、送件領狀等）。事先跟代書談清楚服務範圍和報價。
6. 印鑑證明規費：
   • 如果被要求要附，去戶政事務所申請一份 20元。
7. 其他可能的費用：
   • 文件影印費、交通費、協議書公證費（如果選擇公證）等雜支。

小提醒： 這些費用「原則上」怎麼分擔？通常會在「分割協議書」裡就寫清楚約定好！常見約定方式：由獲得較多利益者負擔、按原有持分比例分攤、或是約定由某一方全額負擔。務必在簽協議前就談妥寫明，避免日後爭議。

超重要！辦理分割登記的「注意事項」&「常見地雷」

想順利辦成不卡關？這些眉角一定要注意：

1. 全體共有人同意是鐵則！ 除非是打法院判決分割，否則只要有一個共有人不同意、不簽名，協議分割就玩不下去！溝通協調是最大關鍵，必要時尋求里長、調解委員會或專業人士協助溝通。
2. 協議書內容務必明確、具體、可執行！
   • 地號/建號、面積、位置： 寫清楚要分割哪塊地哪間房。
   • 分割方法： 是實物分割？哪一塊分給誰？新地號位置？變價分割？誰負責賣？金錢補償？誰補給誰？補償金額多少？何時給付？金額數字絕對不能模糊寫「協議補償」或「由甲方補償乙方」，一定要寫明「新台幣XXX元整」！ 這點超常出問題！
   • 稅費負擔： 土地增值稅、登記規費、測量費、代書費…等，由誰負擔？比例多少？寫清楚！
   • 違約責任： 萬一有人拿了補償金卻不配合登記，或有人分到地後反悔怎麼辦？最好約定清楚違約罰則（例如賠償高額違約金）。
3. 優先購買權問題 (土地法第34條之1)：
   • 這條法規超重要！如果共有人想把他分得的那一份「賣給外人」，其他共有人有「優先購買權」！意思是，在同樣條件下，必須先問其他共有人要不要買？他們不要才能賣給外人。
   • 在分割協議中，如果涉及某共有人分得土地後「馬上要賣掉」給協議書上約定的第三人（非共有人），務必確認是否已踐行「優先購買權」的程序！否則其他共有人事後主張優先購買權，可能會讓你的買賣契約失效！這個地雷很大顆，強烈建議諮詢專業律師或代書。
4. 價值是否相當？小心被國稅局盯上！
   • 如果分割協議中，有人分到的財產價值「明顯低於」他原來持分應得的價值，又沒有拿到足夠的補償金，國稅局（財政部中區國稅局）可能會認為這是「贈與」行為！分得價值較少的人等於「把差額送給」分得價值較多的人，可能被課徵贈與稅！務必確保分割方案在「價值」上大致公平，或有合理補償。
5. 時效性問題：
   • 土地增值稅的「繳納期限」：拿到稅單後要在30天內繳清，逾期要加徵滯納金！
   • 地政事務所「補正期限」：收到補正通知，一定要在指定日期前補好文件，否則案件會被駁回！
   • 印鑑證明有效期限：通常三個月。
6. 找專業代書 (地政士) 幫忙，省時省力又安心！
   • 共有人多、持分複雜、有金錢補償、擔心優先購買權或稅務問題…這些情況，強烈建議花錢請專業的代書處理。他們熟悉法規、精通流程、會幫你擬妥當的協議書、跑地政和稅務機關，幫你避開大部分的地雷，絕對值得！找有合格執照、口碑好的台中在地代書。

常見QA 一次解答你的疑惑！

• Q：辦理分割登記要多久時間？
  • A： 這真的沒標準答案！前置的「共有人協商」可能拖很久（幾個月甚至幾年）。一旦文件齊全送進地政事務所，從收件、審查、通知繳費到領新權狀，順利的話大約7到14個工作天。但如果遇到需要補正、測量複雜、或案件量大，時間就會拉長。送件時可以問櫃檯大概時程。
• Q：分割後的新地號要去哪裡查？
  • A： 分割登記完成後，地政事務所會給每個人一張「新的」土地或建物所有權狀，上面就有新的地號或建號了。也可以上「臺中市政府地政局」官網的「地政資訊查詢」系統（或「地籍圖資網路便民服務系統」），輸入地段、地號範圍查詢最新的地籍資料。
• Q：分割後的土地，以後賣掉土地增值稅怎麼算？
  • A： 分割登記完成後，你拿到的那塊新地號，它的「前次移轉現值」會以「分割登記完成時」的當期公告土地現值為準。未來你賣掉這塊地時，土地增值稅就是從「這次分割登記時」的現值，漲到你「賣掉時」的現值，來計算漲價總數額課稅。
• Q：我跟兄弟姊妹共有祖產土地，但有人失聯找不到怎麼辦？
  • A： 這就很棘手了。因為協議分割需要「全體共有人」同意簽名。如果找不到人，就無法協議分割。這時可能得走「裁判分割」途徑，向法院（通常是土地所在地的地方法院，如臺中地方法院） 提起分割共有物訴訟，由法官判決如何分割。這程序就複雜且耗時了，一定要找律師協助。
• Q：分割後發現面積跟當初協議書寫的不一樣怎麼辦？
  • A： 這就是為什麼「實物分割」前一定要先申請「複丈測量」！測量成果圖才是官方認證的範圍和面積。協議書上的面積通常是「預估」或「約定」，最終要以地政測量結果為準。如果測量後面積跟預期差很多，可能得重新協商分割條件或補償金額。
• Q：我可以自己辦，不找代書嗎？
  • A： 當然可以！ 如果你們共有人少（2-3人）、關係單純（例如親兄弟）、分割方式簡單（例如直接切兩半無補償）、對流程和文件有把握，自己跑地政事務所當然沒問題，可以省下代書費。地政人員也會提供基本諮詢。但如果是複雜案件，自己辦的風險（漏文件、寫錯協議、忽略稅務或法律問題）可能遠大於省下的代書費，要自己衡量。

結語：順利分割共有產，產權清楚免糾紛！

共有土地或房屋，常常是家族糾紛的來源。透過台中市政府地政局的「所有權共有物分割移轉登記」，就是把複雜的共有關係「簡化」，讓每個人都能清楚掌握自己名下的財產，要利用、要處分都方便很多。雖然流程看起來有點繁瑣，文件也不少，但只要按部就班，該簽的協議寫清楚，該繳的稅費別漏掉，該跑的機關（稅務局、地政事務所）跑一跑，最後拿到那張屬於自己名字的新權狀，一切辛苦都值得啦！記得，遇到搞不懂的地方，勤問地政事務所櫃檯或專業代書，絕對是省時省力又保障權益的不二法門！祝各位台中鄉親都能順利完成共有物分割，產權清清楚楚！