當耕地租約走到終點

臺灣的耕地三七五減租條例實施超過一甲子，這項歷史性政策曾穩定無數農耕關係。隨社會變遷，部分租約因繼承、土地開發或耕作意願改變面臨終止。終止登記不只是法律程序，更牽動地主與佃農數十年的權益連結。

終止登記的核心要件

依據《耕地三七五減租條例》第十六條，租約終止需符合三類條件：

1. 合意終止：雙方簽署終止同意書，須載明「自願終止」並經公證
2. 法定事由：包括承租人死亡無繼承人、耕地轉用非農業、積欠地租達兩年等
3. 法院判決：經訴訟確認租約關係消滅

實務上最常見爭議在「耕地轉用」認定。曾有位桃園地主申請終止，因承租人在農地上堆放資材被認定「非耕作使用」，但承租人主張屬農務所需，最後需由農業單位會勘出具證明。

登記五步驟與地政作業

第一步：文件備齊

• 終止協議書或法院判決書正本
• 耕地位置圖（需標示地號）
• 雙方身分證明（法人需登記函）
• 舊租約影本（遺失需附切結書）

第二步：地政事務所送件
至土地所在地地政所填寫「耕地租約終止登記申請書」。臺中曾有案例因跨縣市地主誤送戶籍地地政所，延宕三個月，切記「土地管轄優先」。

第三步：審查要點
承辦人員將核對：
✓ 租約是否屬三七五減租範圍
✓ 終止事由佐證文件完整性
✓ 欠租紀錄（調閱農會代收簿）
✓ 有無設定他項權利

第四步：公告程序
依法需公告三十日，公告地點包括：

• 地政事務所佈告欄
• 耕地所在地村里辦公處
• 地政所網站（部分縣市已實施）

第五步：註記完成
公告期滿無異議，地政所將在土地登記簿標註「租約終止」，並通知雙方領取結果。宜蘭曾有佃農在公告期間提出異議，主張地主未給合理搬遷期，最終由調解委員會介入協商。

權利義務關鍵提醒

地主注意

• 終止後若立即轉售，需繳納土地增值稅，但符合自用條件可適用優惠稅率
• 原承租人得請求「改良費用補償」，如水利設施、土壤改良等支出
• 未給合理搬遷期可能遭判賠償（最高法院92年判例）

佃農權益

• 可請求地主補償未收穫農作物（需於終止協議書載明估算方式）
• 耕作機具搬遷費可協商分擔
• 終止登記完成前，耕作權仍受保障

常見實務困境

文件不全：早期租約多為手寫，若遺失需由四名以上鄰地耕作人證明租賃關係，並附切結書。雲林虎尾地政所曾統計，三成案件卡關在此。

繼承問題：承租人死亡後，若繼承人持續耕作，地主需對全體繼承人發終止通知。高雄案例顯示，漏列一名海外繼承人，導致程序無效。

數位落差：年長佃農不熟悉線上申請，建議委託各地農會輔導窗口協助書件準備。

行政救濟管道

若對終止登記結果不服：

1. 向地政所提書面異議（需附新事證）
2. 申請鄉鎮市公所調解
3. 提起民事確認租賃關係訴訟

屏東曾有地主因未舉證承租人積欠地租，終止登記遭駁回，經補齊農會催繳紀錄後翻案。

稅務連動影響

完成終止登記次年：

• 地主：地價稅恢復一般稅率（原適用耕地特別稅率）
• 佃農：停繳田賦（原由承租人負擔）
  需主動向稅捐機關申報，避免溢繳或欠稅。

新制便民措施

2023年起，部分縣市試辦「終止登記線上查詢」：

• 臺南：掃描申請書QR碼追蹤進度
• 新北：電子謄本自動註記租約狀態
• 彰化：結合戶政系統驗證身分，減少攜帶證件

傳統農業縣如嘉義、苗栗仍維持書面作業，建議事先電話確認流程。

讓土地走向下一階段

耕地租約終止是產權歸屬的轉折點，更是臺灣土地歷史的縮影。曾有老佃農交還土地時，將一包培養四十年的土壤交給地主：「這塊地養活我三代人，現在完整還給你。」理解程序背後的意義，才能讓每筆登記不僅合法，更合乎人情。