走在嘉南平原的田埂上，老稻農林伯蹲身抓起褐土，眉頭深鎖。他承租這塊地四十年，最近地主突然要求收回耕地，卻避談三七五租約換訂手續。這種場景在臺灣農村時有所聞，關鍵往往出在租約登記的認知落差。耕地三七五減租條例實施超過一甲子，仍是保障佃農的重要屏障，但許多農友對租約訂立與換訂登記的實務細節仍感陌生。本文從實務角度切入，釐清常見迷思與操作要領。

認識三七五租約的本質與法源

三七五減租條例源於民國40年，核心精神在平衡耕地所有權人與承租人間的權益。名稱中的「三七五」指地租上限不得超過主要作物正產品全年收穫總量的千分之三百七十五。舉例來說，若某塊稻田年收稻穀1,000公斤，每年租金不得超過375公斤的等值金額。

租約法定特點包括：

• 六年保障期：租約期限不得少於六年，期滿後除非法定原因，地主不得任意收回
• 書面強制性：口頭約定不受法律保障，必須訂立書面契約
• 登記生效原則：未向地政機關辦妥登記，不得對抗第三人
• 優先續約權：租約到期時，現耕佃農依法有優先訂約權

臺南地政事務所承辦員陳專員指出：「近三年受理的耕地糾紛案，七成源自未依規辦理登記。曾有老農持民國60年的手寫租約主張權利，但因未登記而敗訴。」這凸顯書面契約與法定登記的不可替代性。

租約訂立登記的實戰步驟

首次簽訂耕地租約時，雙方應共同向土地所在地的地政事務所申請登記。登記效力始於申請文件送達地政機關當日，而非簽約日期。必備文件包括：

1. 耕地租約正本三份
   契約須載明雙方資訊、土地標示、租期、租金計算方式及給付方式。宜蘭縣農業處提供免費契約範本，避免漏列法定事項。

2. 土地所有權證明
   地主需檢附土地所有權狀影本或最新土地登記謄本。若土地為多人共有，需附全體共有人同意書。

3. 身份驗證文件
   雙方身分證正反面影本，法人則需登記證明文件。委託代辦時應加附授權書。

4. 申請書
   使用地政機關制式表格，載明申請事由及土地標示

「最常卡關的是土地共有情形。」新竹地政所吳股長分享案例：「某茶園由兄弟五人繼承，僅四人同意出租，承租人未察覺便簽約。後因缺漏同意書導致登記駁回，期間投入的耕作成本全數泡湯。」

租約換訂登記的關鍵時機

租約到期前六個月是換訂黃金期。此時佃農會收到地政機關寄發的「租約屆滿通知書」，啟動換約程序需掌握三階段：

階段一：意願確認（租約到期前6-4個月）
佃農應以存證信函向地主表達續租意願，同步將副本送地政機關備查。屏東農權會總幹事提醒：「曾有地主主張未收到口頭續約承諾而拒絕換約，存證信函在此時就是救命稻草。」

階段二：協商換約（租約到期前4-2個月）
雙方協商租金調整時，須注意法定上限。若地主提出超收要求，佃農可向當地鄉鎮市區公所耕地租佃委員會申請調解。近年常見爭議是將休耕補助計入收穫量，依法此類補貼不屬於正產品範疇。

階段三：登記送件（租約到期前1個月）
換訂的新租約需重新辦理登記，所需文件與首次登記相同，另需加附原租約影本。高雄地政局統計顯示，逾三成案件因未在到期前送件，導致權利空窗期。

地政登記流程的實務細節

登記流程採「書面審查制」，地政人員主要檢核三大要件：

• 契約內容是否符合三七五減租條例強制規定
• 土地是否屬耕地範疇（依土地使用分區證明認定）
• 申請人是否具備法定資格

審查期約七至十個工作天，通過後地政機關將：

1. 在土地登記簿標示部加註租約事項
2. 發還經註記的租約予雙方當事人
3. 建置耕地租約資料庫供後續查核

特別注意「登記不全」的風險：臺中曾有案例，佃農自行修改契約內地號後未重新登記，數年後地主轉售土地，新地主主張租約對其無效。法院判決佃農敗訴，關鍵在於登記資料與實際耕作地不符。

權利救濟與常見糾紛處理

當遭遇地主拒絕換約時，佃農可採三步驟自救：

1. 向鄉鎮市區公所調解：依法耕地租佃委員會應於收到申請15日內召開調解會
2. 提起民事訴訟：確認租賃關係存在之訴，最遲應於原租約到期後六個月內提出
3. 申請耕地收回限制：向地政機關申請註記土地不得移轉或設定他項權利

苗栗地方法院法官分析近三年耕地訴訟案，發現三大高風險情境：

• 繼承糾紛：老地主過世後，繼承人否認租約效力（解方：租約應向全體繼承人換訂）
• 轉租陷阱：二地主未經原所有權人同意轉租（解方：簽約前調閱土地登記謄本確認出租人身份）
• 休耕爭議：地主以「未實際耕作」為由收回土地（解方：保留農糧署休耕核准文件）

數位化服務的應用要領

各縣市地政機關近年推動便民措施：

• 線上查詢系統：內政部地政司官網提供「耕地三七五租約查詢」專區，輸入地號即可確認登記狀態
• 跨所通辦服務：承租人可在全國任一地政事務所送件，透過內部系統轉至土地管轄單位
• 補發機制：租約遺失可申請補發，需檢附切結書及刊登作廢聲明的報紙

雲林斗六地政所主任建議：「農友可善用『地籍存摺』服務，將租約登記資料與土地權狀、測量圖等整合管理，避免文件散失。」

稅務與補助的連動須知

完成租約登記直接影響兩項權益：

1. 地價稅優惠：耕地若作農業使用，經登記的承租人可申請按田賦停徵（實質免稅）
2. 農業補助資格：農糧署各項補助多以登記佃農為對象，未登記者可能喪失請領權利

彰化稽徵所稅務員強調：「每年十月地價稅開徵前，我們會核對耕地租約登記資料。曾有農民因未登記，導致地主被改按一般用地稅率課徵，衍生後續求償糾紛。」

世代傳承的租約管理智慧

隨農村人口老化，租約繼承問題浮現。實務上應注意：

• 原承租人死亡時，其配偶或直系親屬可申請變更承租人
• 需檢附除戶謄本、繼承系統表及新承租人身分證明
• 若有多位繼承人，應共同推舉一人代表簽約

南投埔里農會輔導員提及感人案例：「八十歲老農委託孫子辦理租約繼承登記，年輕一代透過這過程理解家族耕作史，也學會用法律捍衛農權。」

三七五租約制度如同農地的守護神，但神像需要定期拂拭保養。定期檢視租約狀態、掌握換訂時程、善用政府資源，才能讓這塊歷史悠久的法律盾牌持續發揮作用。當金黃稻浪在秋風中搖曳時，那不僅是豐收的象徵，更是土地正義的具體實踐。